房屋貸款是什麼?

在此稱之為房貸。

房貸又分成兩種部分

第一、首順位房貸

房貸首順位一般係指:比如首購房貸買屋貸款..等,是房子的第一順位貸款(看下圖)     

房貸首順位.jpg

此一方式稱之為首順位房貸

或是找別家銀行代償第一順位房貸~此類型也稱之為房貸轉增貸!! 

權利設定指的是抵押權設定登記

抵押權設定登記意義為: 
債權人對於債務人或第三人不移轉占有,而供擔保之土地或建物就其賣價金受清償之權,經訂立書面契約後,向該管地政事務所申辦抵押權設定所為之登記。 

轉增貸是指:

將甲銀行房屋貸款轉到乙銀行房屋貸款,再利用房屋價值(比如此地區房價已有升值或是原本繳款後所產生的額度)來做貸款。

那麼在什麼狀況下會動用到房貸轉增貸的部分呢?

一般情況為:房貸利率比別家銀行高時或最近想用需要一筆資金週轉時..等等狀況,就會用到房貸轉增貸的部分。

第二、次順位房貸(基本都稱為房貸二胎或二順位房貸)

次順位房貸又稱:房貸二胎房貸二順位..等,都是房子的第二順位貸款(看下圖)

房貸二胎.jpg

此一方式稱之為次順位房貸(亦稱為二胎房貸)

二順位房貸是先後同時擁有甲乙兩家銀行貸款,但先後順序不同,甲銀行為第一順位,乙銀行就為第二順位。(上圖所示)

通常第一順位抵押的貸款成數越低或繳款越久,第二順位可貸額度就越高,但是因接受二順位貸款的銀行所承擔的風險較高,所以相對的利率也會較高。(風險會反映利率上)

為何承做房貸二順位(房貸二胎)銀行風險性較高?

首順位房貸銀行可能包含有同銀行的個人信用貸款或信用卡..等其他相關性產品,在借款人未繳款後房子拍賣成功所得扣除首順位貸款餘額,剩餘金額再來做二順位貸款的償還,因此若拍賣所得不夠清償或剛好可以清償首順位銀行的債款時,第二順位就會落得債權追不回或金額不足清償剩餘債權的狀況發生,所以勢必在二順位時承擔風險就比首順位來的大很多,相對的也反映在利率上。

甚至有些銀行將二胎房貸的利率做成信用貸款的利率來貸放,普遍利率皆落在3%~14%都有,但也有少數銀行承做二順位房貸利率落在3%以內。

因此二順位房貸(房貸二胎)可貸款的年限通常都比較短,目前市面所有銀行大都落在7~15年之間,全看房屋市值與貸款人條件而定。

那麼在什麼狀況下會動用到二順位(房貸二胎)的部分呢?

如上述所說的來看首順位房貸承擔風險較少,所以利率也較低,也有青年首購..等優惠利率,所以適合在在首順位房貸利率低或是繳款很久..等等的客戶不想要動到首順位低利率的貸款下,所選擇的產品,也就是我們所說的房貸二胎(二順位或次順位)

以利率來說,房貸二胎至少比個人信用貸款利率來的便宜,因為房貸二胎是屬於有擔保貸款,而個人信用貸款則屬無擔保部分。所以使用房貸二胎貸款並不會影響個人本身無擔保貸款22倍上限問題。(少數銀行會卡收支比問題)

所以在擁有不動產條件下的客戶,在調度資金或周轉上就會多了一個選擇。

值得注意的是不管首順位或次順位房貸,在每家銀行的價值認定都不一定相同,估價跟貸放成數也都不一樣。

例如:甲銀行估價1000萬貸款8成為800萬,然而客戶又聽說乙銀行估價比較高,轉而送件乙銀行。

結果乙銀行估價1100萬貸款7成為770萬,雖然乙銀行在估價上贏過了甲銀行,但在貸款成數上卻輸給了甲銀行。當然這只是比如而已,相關的當然不只有注意貸款成數上的差異,更要注意的還有利率上費用上的差異喔。

綜合評估上面所說觀點,不知對大家是否在"房貸與房貸二胎"有更了解了呢!!

 

下一次我們再來解說"什麼是民間私設"的部分喔~

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